+7 (383) 217-48-20

г. Новосибирск, ул.Ядринцевская, 68/1, офис 305






Некоторые вопросы, связанные с приобретением недвижимости на этапе строительства

Юридические риски при приобретении недвижимости на этапе строительства

Самым главным риском, с которым, к сожалению, столкнулись много наших сограждан является риск не завершения строительства объекта недвижимости, что соответственно влечет, к не достижению лицами желаемого результата в виде получения жилого помещения. Естественно при приобретении недвижимости на вторичном рынке – этот риск отсутствует априори.

Когда такая неприятная ситуация случается, инвесторы либо, расторгают договор с застройщиком и пытаются вернуть денежные средства, либо объединяются и собственными силами, путем вложения дополнительных средств пытаются достроить дом.

Необходимо отметить, что первый вариант, при котором гражданин пытается вернуть денежные средства наименее удачен, поскольку, получив положительное решение суда о взыскании денежных средств с застройщика, на этапе исполнительного производства лицо понимает, что вернуть денежные средства не удастся поскольку у должника уже нет имущества, с помощью которого можно погасить долг.

Возникает патовая ситуация, когда человек, с одной стороны не имеет каких – либо прав требования на строящийся объект недвижимости, ввиду расторжения договора, а, с дугой стороны, не может вернуть денежные средства, которые взысканы с застройщика по решению суда.

Ввиду изложенного, несмотря на то, что договор долевого участия в строительстве подписан всеми лицами, стоят все необходимые печати, произведена его государственная регистрация в органах Росреестра – все это еще не гарантирует получение по итогу жилого помещения.

 

Обстоятельства, на которые необходимо обратить внимание при заключении договора долевого участия в строительстве

 

Во – первых необходимо выяснить, а, имеет ли застройщик право привлекать денежные средства у участников долевого строительства.

Такое  право у застройщика, появляется при соблюдении одновременно 3 условий:

1. Наличие разрешения на строительство;

2. Наличие государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка;

3. Опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации.

При отсутствии любого из условий, застройщик не имеет право заключать договоры долевого участия в строительстве, такой договор не пройдет государственную регистрацию, т.е. будет считаться не заключенным.

Во – вторых, необходимо внимательно знакомиться с подписываемыми документами.

Некоторые застройщики, у которых отсутствует какой – либо из вышеперечисленных документов и которые, вследствие этого, не имеют по закону права заключать договоры долевого участия в строительстве, используют следующую схему для привлечения денежных средств.

Они заключают с лицом предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить основной договор долевого участия в строительстве и одновременно стороны заключают договор займа, по условиям которого гражданин передает застройщику денежные средства в качестве займа и эта сумма равна стоимости будущей квартиры.

Затем, когда застройщик получает все необходимые документы и юридически имеет право заключать договоры долевого участия в строительстве, стороны заключают такой договор и подписывают акт зачета взаимных требований, по которому у застройщика прекращается обязанность по возврату займа, а у гражданина, прекращается обязанность по оплате стоимости квартиры.

Опасность данной схемы для участника долевого строительства заключается в следующем.

Дело в том, что при заключении договора долевого участия в строительстве у участника возникает множество гарантий. Подробно перечислять их не буду, сообщу лишь, что Исполнение обязательств застройщика должны обеспечиваться, одним из следующих способов: залог, либо поручительство в порядке, предусмотренным законом.

Плюс ко всему с относительно недавнего времени, в случае банкротства застройщика, лица, вложившие свои денежные средства, получили дополнительные возможности защитить свои права.

При заключении же договора займа, у лица возникает лишь право требовать от застройщика возврата своих денег обратно. И если окажется, что по каким – то причинам, у застройщика ничего в собственности нет, на практике вернуть денежные средства окажется невозможным. Ни о каких гарантиях по обеспечению обязательств застройщика в виде залога или поручительства, речи уже не идет. В этом и состоит риск в передаче своих денежных средств застройщику по таким схемам.

 

Кроме того, встречаются предварительные договоры с застройщиком, по которым лицо не может требовать у застройщика заключение основного договора долевого участия в строительстве.

Сущность предварительного договора заключается в том, что через определенный период времени, стороны должны заключить основной договор. Но закон предъявляет требование, чтобы в предварительном договоре были все существенные условия основного договора.

Закон о долевом участии в строительстве содержит 4 таких условия, при отсутствии любого из них предварительный договор будет считаться незаключенным, т.е. не будет порождать прав и обязанностей, фактически он не существует.

В этой ситуации, лицо может требовать только возврата денежных средств, но понудить застройщика заключить основной договор будет невозможно (о возможных рисках требования возврата денег сообщалось выше).

Рекомендации при приобретении недвижимости

Прежде всего, я бы рекомендовал отнестись к этому вопросу серьезно, не бояться показаться продавцу, либо застройщику настойчивым в выяснении как можно большей информации. Не стесняться обращаться к компетентным специалистам, которые смогут помочь Вам в совершении сделки.

Пожалуй, соблюдение этих правил, в большей степени будет способствовать сохранению Ваших денег при приобретении недвижимости.

 

Бондаренко Е.В.,

ведущий юрист ООО Юридическая компания "Город"

 

 

К статьям